Kvist & Jensen er blevet en del af Grant Thornton - Læs mere her

Forældrekøb i Virksomhedsskatteordningen (VSO)


23. marts 2021
Skat/Moms/Afgifter

I december 2020 blev et lovforlag om ændring af forhold i VSO vedtaget.

Ændringsforslaget angik dels en reduktion af kapitalafkastgrundlaget samt en rentekorrektion, hvis der i VSO er en forældrekøbsbolig, der stilles til rådighed for ejerens (den skattepligtiges) nærtstående. Som nærtstående opfattes den skattepligtiges eller dennes ægtefælles forældre, bedsteforældre, børn, børnebørn eller disses ægtefæller. Det skal bemærkes at adoptiv forhold sidestilles med almindeligt slægtskab. Altså omfattes både forældrekøb og omvendte forældrekøb (omvendte forældrekøb er situationen, hvor et eller flere børn køber en ejendom til rådighed for dennes forældre).

Det vedtagne lovforslag omfatter alle typer af ejendomme (ejendomme, ejerlejligheder og blandede ejendomme), samt både eksisterende og kommende forældrekøb, så længe ejendommen benyttes til beboelse. Tidspunktet for vurderingen af, hvornår en ejendom er stillet til rådighed som et forældrekøb for den berørte personkreds, er enten ved indkomstårets begyndelse eller ved virksomhedens start. Forældrekøb, hvor anvendelsen af ejendommen er erhvervsmæssig, omfattes ikke af indgrebet i VSO.

Til vurderingen af, hvorvidt en given ejendom anvendes erhvervsmæssigt, er det i særdeleshed lejekontrakten, der tages udgangspunkt i. Vi opfordrer derfor til, at der udarbejdes og kan forevises en skriftlig gældende lejekontrakt.

 

Reduktion af kapitalafkastgrundlaget

De ændrede regler medfører blandt andet, at der fra og med indkomståret 2021, skal ske reduktion af kapitalafkast-grundlaget. Reduktionen af kapitalafkastgrundlaget skal afspejle en teknisk friværdi for ejendommen, på baggrund af de samlede aktiver, samlede gæld og anskaffelsessummen for ejendommen med tillæg af forbedringer og ombygninger mv. Nedenfor fremgår et eksempel for at vise forslagets betydning:

 

 

Kapitalafkastgrundlaget reduceres i ovenstående eksempel med 600.000 kr.
Kapitalafkastgrundlaget i 2020 er 0 %, hvorfor det for indkomstår 2020 f.eks. ikke ville have haft nogen konsekvens at kapitalafkastgrundlaget nedsættes.

Rentekorrektion

Der skal ifølge de nye regler, foruden reduktion af kapitalafkastgrundlaget, også ske rentekorrektion. Rentekorrektionen har til formål at sidestille køb af forældrekøbsejendomme i VSO med forældrekøbsejendomme i privat regi. I VSO har renteomkostninger en højere fradragsværdi end i privat regi, så ved at beregne rentekorrektion, bliver rentekorrektionen tillagt som personlig indkomst og fradraget som kapitalindkomst, således renteudgifterne opnår samme fradragsværdi som hvis renteudgifterne var i privat regi. Som undtagelse hertil er, at rentekorrektionen maksimalt kan udgøre den andel af virksomhedens nettorenteudgifter, som ejendommen vedrører (i dette eksempel 60%).

Rentekorrektionen tager udgangspunkt i ovenstående eksempel og beregnes således:

 

 

Det kan af ovenstående tabel ses, at der som udgangspunkt er 72.000 kr. i rentekorrektion, men da rentekorrektionen ikke kan overstige ejendommens andel af de faktiske renteudgifter, så bliver den faktiske rentekorrektion 60.000 kr.

Da alt erhvervsmæssig gæld skal indgå i VSO, samtidig med at privat gæld kan indgå, så er det nødvendigt at foretage en konkret vurdering af lovforslagets betydning i det enkelte tilfælde. Vi opfordrer derfor til, at man kontakter sin rådgiver for at få belyst konsekvensen af de nye regler, hvis man har foretaget enten forældrekøb eller omvendte forældrekøb og anvender VSO.